영화 빅쇼트를 통해서 배우는 안전 자산

오늘은 질문을 먼저 던져 볼까 합니다. 

여러분들이 생각하난 '가장 안전한 자산'은 무엇입니까?

개인마다 생각의 차이, 가치의 차이, 판단의 차이가 있습니다. 당연히 존중 합니다.

저금리 or 제로금리 시대에도 아마도 저축이라고 하시는 분들도 계실테고,

코로나 이후 내리막을 걷던 주가 급반등을 경험 하신 분들은 S社와 같은 우량주를 중심으로 주식이라고도 하실거고,

절대 배신하지 않는 부동산 불패를 믿으시는 분 들도 계실 겁니다. 

 

예전에는 그저 은행에 저축을 하고 은행은 그 돈을 기업에 대출해 주고 이자 수익을 창출했습니다. 하지만 이러한 시기가 지나가면서 은행은 약간의 패러다임에 변화를 주는데요 이러한 것들이 여러가지 대출 및 펀드상품들 입니다.

그중에 하나가 오늘 이야기 하고자 하는 주택자금 대출 입니다.

주택자금대출이란 예를 들어, 10억 상당의 주택이 있다고 가정했을때 그 가격의 일부를 담보 행사로 대출을 해주는 상품 입니다. 가령 대출상환 기간을 10년으로 했을 경우 정해진 이율과 원금을 같이 상환하다보면 어느새 그 집이 온전한 자기의 집이 되겠지만 그 반대의 경우 은행은 상환불능 판단 시 그 집을 압류 조치하여 다른 사람에게 팔고 대출 원금과 이자를 회수 해버리게되는 리스크도 존재합니다.

고정금리 형식의 대출 상품은 채무자의 상환 능력이 있을경우 괜찮았습니다. 쉽게 말해 주택담보 시 여러분들으 급여가 100만원 이었다고 가정하고 월 30만원씩 대출금을 상환해야 하는데, 이 경우 월소득 대비 30%의 상환금은 너무 과하다는 것 입니다. 하지만 10년이 지난 경우 환율의 가치는 변화게 되고 여러분들의 급여는 분명 올랐을 겁니다. 물가상승 감안 급여가 약 300만원으로 상승했다고 하면 돌려줘야 할 원금과 이자는 급여의 10% 밖에 되지 않는다는 것 입니다.

하지만 우리가 간과하고 있는 하나가 있습니다. 상당한 주택담보대출상품이 시장에 풀린다면 집값은 계속적으로 오르고 주택 수요 역시 높아 집니다. 영화나 외국을 나가보면 자주 보이는게 주택가 내지는 택지 앞에 푯말이 붙어 있는걸 심심찮게 보셨을 겁니다. 대부분의 사람들이 은행의 주택담보 대출을 통해 수요가 높아지고 은행은 무분별하게 대출을 지원하게 됩니다. 우리가 잘 아는 수요와공급의 원리에 따라 시장은 움직이는데 당연히 집값 내지는 택지 값이 올라갈겁니다. 사람들이 믿었던 부동산 가격의 거품이 생기기 시작했고 거품을 가지고 있던 주택을 구입하기 위한 대출의 문턱도 거의 사라지게 됩니다. 미국의 은행들은 이렇듯 서브프라임 모기지론으로 아주 많은 부실채권을 만들어 버리게 됩니다. 

영화를 보면 하루 밥 먹기 빠듯한 스트리퍼도 은행 대출을 통해 집을 다섯채나 가지고 있습니다. 이렇듯 고정금리 대출가입자들의 상환기간이 끝나는 2007년을 기점으로 해서 변동금리 대출 가입자들로 물갈이 되면서 서브프라임 모기지론이 본 모습을 드러내게 됩니다. 우리나라로 다지면 최저시급을 받으며 생활하는 신용7등급의 젊은 청년들이 몇억의 집을 대출로 살수 있는 상황이었으니 얼마나 많은 은행들이 이러한 담보대출 상품을 팔았는지 가늠이 되실겁니다.

대출브로커들은 실적당 인센티브를 지급 받기 때문에 자격조건 보다는 실적에 목을 메는 상황이 됩니다. 고정금리에서 변동금리로 바뀌면서 모기지론 상품의 이율이 점점 오르자 대출 상환금 및 이자 연체가 생겨나지만 우량률을 평가하는 기관은 여전히 모기지론 상품을 판매하는 은행 편에 서 있게됩니다. 이런식으로 2007년을 기점으호 해서 은행에서 무분별하게 판해를 했던 부실채권이 문제가 되기 시작하고 마침내 부동산 거품이 곪아 버린것입니다. 은행은 대출금 회수를 위해 장기연체 고객들의 집을 압류하고 다시 팔려고 하지만 이러한 매물을 거둬 들일수 있는 보통서민은 많지 않았습니다.

결국 많은 주택들이 경매로 넘어가고 몇 차례의 유찰을 거친 후 빈집이 되어 버리게 됩니다. 이런 경우 이제와는 반대로 시장이 움직이는데 당연히 주택 버블이 빠지면서 주택가격은 내려가고 은행에 채권으로 있던 cash도 점점 말라가게됩니다. 이때 미국 굴지 은행들의 주가가 바닥을 치게되고 은행이 문을 닫으면서 미국붕괴설 까지 나돌게 했던 그 사건. 바로 그 사건 전후에 모든 상황을 냉철하게 바라보고 옵션에 투자해서 상당한 수익을 벌어들였지만 만족하지 못 하는 주인공들의 이야기가 바로 영화 빅쇼트, 오늘 소개 해 드리려고 하는 영화 입니다. 

 

사실 영화를 리뷰 하려는 목적 보다는 영화 관련 정보나 behind story를 알고 보면 더욱 영화에 몰입 할 수 있지 않을까 생각하고, 영화를 보고나면 뭔가 하나라도 배웠다 알게되었다는 작은 뿌듯함을 느낄수 있을거라 생각해서 입니다. 

 

우선 서브프라임 모기지 사태에 관한 요약은 네이X 지식백과에도 내용이 소개 되어 있습니다. 

서브프라임 모기지 사태 요약 :

사태의 발단은 2000년대 초반부터 시작되었다. 2000년대 초반 IT버블 붕괴, 911테러, 아프간/이라크 전쟁 등으로, 미국 경기가 악화되자 이에 미국은 경기부양책으로 초 저금리 정책을 펼쳤다. 이에 따라 주택융자 금리가 인하되었고 그러자 부동산가격이 상승하기 시작했다. 주택담보대출인 서브프라임모기지의 대출금리보다 높은 상승률을 보이는 주택가격 때문에 파산하더라도 주택가격 상승으로 보전되어 금융회사가 손해를 보지 않는 구조여서 거래량은 대폭 증가하였다. 증권화된 서브프라임 모기지론은 높은 수익률이 보장되며 신용등급이 높은 상품으로 알려져 거래량이 폭증했다.

하지만, 2004년 미국이 저금리 정책을 종료하면서 미국 부동산 버블이 꺼지기 시작했으며, 서브프라임모기지론 금리가 올라갔고 저소득층 대출자들은 원리금을 제대로 갚지 못하게 된다. 증권화되어 거래된 서브프라임 모기지론을 구매한 금융기관들은 대출금 회수불능사태에 빠져 손실이 발생했고, 그 과정에 여러 기업들이 부실화 된다. 미 정부는 개입을 공식적으로 부정했고 미국의 대형 금융사, 증권회사의 파산이 이어졌다. 이것이 세계적인 신용경색을 가져왔고 실물경제에 악영향을 주었고, 이는 세계 경제시장에까지 타격을 주어 2008년 이후에 세계금융위기까지 이어지게 되었다.

서브프라임 모기지 사태 대응 (3가지)

• 벤 버냉키 미국 연방준비제도이사회(FED) 의장이 서브프라임 모기지 부실에 따른 금융손실이 최대 1천억 달러(약 91조 7천억 원)로 추산된다고 미국 상원 은행위원회의 청문회에서 밝혔다. 그러나 미국 경제 전반에 주는 영향은 제한적일 것이라고 말했다.
• 리먼브라더스 구제금융 거부: 미국 연방준비제도이사회(FED)와 미 재무부가 리먼 브러더스에 대한 구제금융을 불가입장을 고수했다. 미국 정부의 이런 입장은 우선 국민 세금으로 개별 업체의 경영부실에 따른 손실을 막아주는 것은 좋지 않은 선례를 남겨 도덕적 해이를 확산시킬 우려가 있다는 점을 의식한 것으로 분석된다.
• AIG 구제금융

 

신용부도스왑(CDS : Credit Default Swap)은 한마디로 하면 대출이 부도가 났을 때 그 위험을 다른 곳에 넘기기 위한 일종의 위험 헤지(hedge) 파생상품이다. 따라서 이것은 신용파생상품의 일종인데, 신용보장매입자가 수수료를 지급하고 신용사건이 발생한 경우 신용보장매도자로부터 약속한 손실액을 지급받는 조건의 계약이다. 신용파생상품 거래에서 신용위험을 회피하고자 하는 사람을 신용보장매입자라 하고, 신용위험을 인수하는 사람을 신용보장매도자라고 한다.

신용사건은 보통 도산, 지급실패, 기한이익상실, 채무불이행, 채무재조정, 지불유예, 지급이행거절을 가리킨다. 신용부도스와프는 신용사건이 발생하면 우발손실을 보전해준다는 점에서 조건부청구권에 해당되며, 기초자산의 손실위험에 대한 보증보험에 가입하는 것과 유사하다고 볼 수 있다. CDS의 신용사건이 발생하면 손실 금액의 산정 및 지급의 정산이 이루어지기 때문에 명확한 신용사건 범주의 지정이 CDS계약의 주요한 검토사항이라고 할 수 있다.